Mietvertrag für Geschäftsräume

Vertragsdauer und Investitionen richtig abstimmen

Bei Geschäftsräumen werden häufig grössere Investitionen getätigt. Ein Restaurant baut beispielsweise eine Küche ein, ein Detailhändler investiert in den Ladenausbau oder der Vermieter übernimmt einen Teil der Umbaukosten.

In solchen Fällen sollte die Vertragsdauer zu den geplanten Investitionen passen. Entscheidend ist unter anderem, ob sich die Investitionen während der Mietdauer wirtschaftlich tragen und was mit den Einbauten nach Vertragsende geschieht.

Bei grösseren Investitionen können deshalb eine längere feste Vertragsdauer oder klar geregelte Verlängerungsoptionen sinnvoll sein.

Mietzins und Indexierung

Bei der Festlegung des Mietzinses spielen verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören beispielsweise Finanzierungskosten, Unterhalt, Verwaltung, Investitionen und die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.

Das Mietrecht setzt der Mietzinsgestaltung gleichzeitig Grenzen. Ein Mietzins kann unter bestimmten Voraussetzungen missbräuchlich sein, etwa wenn damit ein übersetzter Ertrag erzielt wird. Die Beurteilung hängt von der konkreten Situation ab und lässt sich nicht mit einer allgemeinen Prozentzahl beantworten.

Bei längerfristigen Geschäftsmietverträgen kann zudem eine Indexierung vereinbart werden. Dabei wird der Mietzins an den Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gekoppelt. Eine solche Indexmiete ist bei Wohn- und Geschäftsräumen zulässig, wenn der Mietvertrag für mindestens fünf Jahre abgeschlossen wird.

Investitionen richtig verbuchen

Investitionen in Geschäftsräume werfen auch buchhalterische Fragen auf. Entscheidend ist unter anderem, ob Kosten direkt als Aufwand erfasst oder als Vermögenswert aktiviert werden müssen.

Bei Arbeiten an Immobilien ist zudem die Unterscheidung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen wichtig. Werterhaltende Arbeiten dienen grundsätzlich dazu, den bestehenden Zustand zu erhalten. Wertvermehrende Investitionen schaffen dagegen einen zusätzlichen Nutzen oder verbessern die Liegenschaft wesentlich.

Gerade bei grösseren Umbauten sollte die buchhalterische und steuerliche Behandlung deshalb frühzeitig geklärt werden.

Rückbaupflichten beim Auszug

Geschäftsräume werden häufig individuell ausgebaut. Dazu gehören beispielsweise Trennwände, Bodenbeläge, Küchen oder technische Einrichtungen.

Beim Vertragsende stellt sich deshalb die Frage, welche Einbauten entfernt werden müssen und in welchem Zustand das Mietobjekt zurückzugeben ist. Solche Rückbaupflichten sollten bereits im Mietvertrag möglichst klar geregelt werden.

Auch für die Buchhaltung können sie relevant sein. Entstehen aus einer bestehenden Rückbauverpflichtung künftig wesentliche Kosten, sollte geprüft werden, wie diese während der Mietdauer zu berücksichtigen sind.

Welche Rechte bestehen bei Mängeln?

Ein Mangel liegt vor, wenn das Mietobjekt nicht oder nur eingeschränkt wie vereinbart genutzt werden kann. Bei Geschäftsräumen können beispielsweise ein Wasserschaden oder erhebliche Feuchtigkeit den Betrieb beeinträchtigen.

Je nach Art und Ausmass des Mangels kann der Mieter unter anderem eine Behebung des Mangels oder eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses verlangen. Unter bestimmten Voraussetzungen kommen weitere Massnahmen wie die Hinterlegung des Mietzinses infrage.

Mängel sollten deshalb möglichst früh gemeldet und sauber dokumentiert werden.

MWST bei Geschäftsmieten

Die Vermietung von Immobilien ist in der Schweiz grundsätzlich von der Mehrwertsteuer ausgenommen. Bei Geschäftsräumen kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen jedoch für die Versteuerung der Miete optieren.

Das kann insbesondere bei Investitionen und Unterhaltskosten relevant sein, weil damit grundsätzlich auch die Möglichkeit eines Vorsteuerabzugs verbunden sein kann.

Bei Parkplätzen gelten andere Regeln. Werden diese separat vermietet, ist die Vermietung grundsätzlich mehrwertsteuerpflichtig. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mieter eine Privatperson, ein nicht MWST-pflichtiges Unternehmen oder ein MWST-pflichtiges Unternehmen ist.

Wird ein Parkplatz dagegen zusammen mit einer Wohnung an denselben Mieter vermietet, gilt er grundsätzlich als Nebenleistung zur Wohnungsvermietung und ist ebenfalls von der MWST ausgenommen.